En Bourgogne, une grande partie des vignes n’est pas exploitée par son propriétaire. C’est le cas d’une parcelle reçue par succession, d’un climat conservé dans la famille ou de vignes confiées depuis des années au même vigneron. Le jour où le propriétaire souhaite vendre, une question se pose : que devient le fermier en place ?
Le droit de préemption du fermier
Le Code rural et de la pêche maritime protège l’exploitant. Lorsque le propriétaire vend une vigne donnée à bail, le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption (article L. 412-1). Il est prioritaire pour acheter, au prix et aux conditions proposés.
Le projet de vente doit lui être notifié, en principe par le notaire, avec le prix et les conditions de la vente. Il dispose alors de deux mois pour se prononcer. S’il accepte, la vente se fait à son profit. S’il refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut vendre à l’acquéreur qu’il a trouvé, et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
Cette règle est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut l’écarter. Une vente conclue sans que le fermier ait pu exercer son droit peut être annulée.
Une règle forte, mais pas absolue
Le droit de préemption ne joue pas dans toutes les situations. Selon la nature du bail, la manière dont la vigne est détenue, la qualité de l’acquéreur ou le projet de transmission, d’autres solutions peuvent être envisagées, dans le respect de la loi.
Chaque situation doit donc être examinée avant de signer une promesse ou de confier un mandat de vente. En Bourgogne, où la valeur d’une vigne dépend largement de son climat et de son appellation, une erreur de procédure peut avoir des conséquences importantes.
Pour toute question sur la vente d’une vigne louée, vous pouvez contacter le cabinet.